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不動産売却の流れを、横浜の不動産営業マンがわかりやすく解説します!!

不動産コラム

江黒  翼

筆者 江黒 翼

お客様目線でのお手伝いをさせていただきます。

『この家でいい』ではなく
『この家がいい』
そう思っていただけるまで責任を持ってお探しいたします!
不動産のことなら「つるハウスの江黒」にお任せください!

こんにちは!

つるハウス江黒です。

今回の記事はこんな方におすすめです!!

・不動産売却ってどんな手順で進める?
・どうやって売るのかいまいちわからない・・・
・はじめてだから上手く売れるか心配
・不動産売却のことを自分でも把握しておきたい!!

この記事では、不動産の売却についての基本的な流れと重要なポイントを
おうち売却の達人に認定された江黒が解説していきます!



不動産売却の流れ


「不動産売却」について調べても、はじめは何がなんだかよく分からないですよね。

まずは一般的な流れをご説明します!!





不動産は、媒介契約から売却完了まで約6ヶ月かかると言われております。

そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが大事になります。


また、不動産売却を始めるにあたって、少なくとも、いくらで売りたいか・いつまでに売りたいかという条件は決めることで、自身の予定に沿った条件を決めて動き出すことができるので、よりスムーズに売却活動ができます。



不動産会社に査定依頼



不動産が「いくらで売却できるか」を客観的に判断するために不動産会社に不動産の価格を算出してもらうことを、不動産査定といいます。

売却予定の不動産の情報を基に査定を行うため、自分で相場を調べる以上に詳しく不動産の価格が分かります。

また、査定には下記の通り「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、訪問査定の方が実際に物件を見て査定するため詳しく査定価格が分かります。


  • 机上査定:
    物件は見ず限られたデータを基に、過去事例と比較して査定価格を求める査定方法
  • 訪問査定:
    つるハウスの担当者がご自宅をお訪ねし、現地の状況を加味して査定結果を算出する方法




媒介契約




売却を任せられる不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。

媒介契約」とは、正式に『不動産の売却活動を任せます』という契約のことで、

媒介契約を締結してから正式に販売活動が始まります。

また媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。

どの媒介契約を結ぶかは、売主が決めて進められます。

3つの媒介契約の特徴の違いは、大きく分けて4項目になります。

①依頼できる会社数
②自己発見取引
③販売活動の報告義務
④指定流通機関(レインズ)への登録義務

それぞれの媒介契約の特徴を確認していきましょう。


【一般媒介契約】


一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼をすることが可能です

その為、同時に何社とも媒介契約を結べます。また、自分で購入希望の買主を探してもよい自己発見取引も認められている契約になります。

ただ、不動産会社からの販売報告の義務がないため物件の動き、状況が把握しずらく、指定流通機構(※レインズ)への登録義務もないため他の契約形態と比べると情報が流通するスピードは遅いです。

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することが可能。


【専任媒介契約】


専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり契約を結べる不動産会社は1社のみです。

ただ、自分で買主を探すことができる直接取引は認められています

また、不動産会社は媒介契約締結後から7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられ、依頼主への状況報告は2週間に1回と決まっております。

不動産会社とのやり取りも1社のみのため、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも比較的手間が少なく対応が楽です。



【専属専任媒介契約】




専属専任媒介契約は、専任媒介と同じく、不動産会社1社とのみ媒介契約を結びます

専任媒介契約と異なる点は、自分で買主を探す直接取引が認められていないことです。

不動産会社は契約を締結した日から5日以内にレインズに登録すること、1週間に1回以上販売状況を報告することが義務づけられています。

3つの媒介契約の中で一番制約のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいのが特徴です。

ですが、不動産会社1社の販売力頼りになるので、専任媒介同様に、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。



売却活動




媒介契約を締結しましたら、いよいよ売却活動へ入ります。

一般的な売却活動は、不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、新聞折込広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構(レインズ)への物件登録など、さまざま方法で物件購入希望者を探します。

また、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。


ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行わせていただきます。




重要事項説明売買契約




売却活動をし、購入希望者から購入の意思表示(買付証明書や購入申込書)を提出いただきましたら、
いよいよ買主とご契約となります。

・売買価格
・物件の引渡し日
・その他重要な事項

買主と条件をすり合わせながら、契約条件がまとまりましたら、
重要事項説明書の読み合わせ、売買契約の手続きとなります。

売買契約時の対応なども、丁寧にわかりやすくアドバイスさせていただきます。





お引渡しの準備


ご契約が締結しましたら、お引渡しの準備となります。


また、決済時にトラブルが起きないよう、
境界の説明」「決済場所の確保」「司法書士とのダンドリ」も併せて不動産会社が行います。

上記の手続きも当社が責任を持ってサポートさせていただきます!

事前に書面でお知らせし、口頭でも詳しくご説明させていただくので、

ご安心して進めていただくことが可能です。




お引渡し (残金決済)


全ての準備が整いましたら、いよいよお引渡し(残金決済)となります。

お引渡しは主に、銀行、不動産会社事務所で行います。


契約条件を確認し、書類等に不備がなければ売買代金を受領し、お引き渡しを行なっていただきます。

安心して、進めていただけるよう
上記内容についてもしっかりとサポート、想定外のトラブルも発生しないよう細心の注意尾を払いご準備させていただきます。


まとめ


売却の流れをご説明させていただきました。

不動産売買は人生で何度も行うものではない為、わからない事がたくさんあるかと思います。

つるハウスでは、売却のご相談から売却活動、残置物の処理、住み替えの物件探しまでフルサポートで対応させていただきます。


家の売却を検討している


今の家の住み替えを検討している


今の家の相場を知りたい


空き地・空き家が売れるか知りたい


別の会社に売却を依頼しているが売れない



など大切な不動産の売却をご検討なら、まずはつるハウスへご相談ください。



お客様の考えを考慮して様々な方向でお客様にとって最大限利益のある結果に進めるようお手伝いさせていただきます。



お問い合わせお待ちしております。





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