中古マンションは築何年まで？横浜の購入者23名に調査、最多は「築30年前後」

つるハウス(運営会社：株式会社 鶴創建、代表者：渡邊 智也)は横浜市内でマンション購入をされた方23人を対象に「築何年まで購入の候補に入れるのか」について調査を実施し、そのデータをまとめました。

横浜で中古マンションを探していて、築何年までを候補に入れてよいか迷っている方に向けて、実際の購入者が引いた築年数の線と、判断の決め手をお届けします。回答者23名のうち11名が、検討時の許容限界を「築30年前後」としていました。本記事では、実際に購入した物件の築年数や、築古でも購入を決めた修繕履歴などの確認ポイント、検討中に見つかった想定外とその対処法もあわせて紹介します。

アンケート調査概要

中古マンションは築何年まで？横浜の購入者23名の許容ラインは「築30年前後」が最多

許容限界の最多は「築30年前後」で、23名中11名が回答しました。

※1〜3名の項目は参考傾向です。

「築30年前後」が23名中11名で最も多く、次いで「築20年前後」が23名中6名でした。両者を合わせると、23名中17名が築20〜30年前後に線を引いています。一方で、「築年数は意識せず、内装や設備の状態で判断した」という回答も23名中3名ありました。

この数値は、中古マンションを検討する際に「これ以上古い物件は購入対象外」と決めた線であり、実際に購入した物件の築年数とは異なります。購入物件の築年数は次の章で紹介します。

中古マンションは築何年までを候補に入れるかという目安として、今回の回答者では築30年を一つの区切りにした人が最も多い結果となりました。ただし、築30年前後なら問題がないという意味ではありません。後述のとおり、回答者は線を広げる一方で、修繕履歴などの管理状態を確認したうえで判断していました。築年数の目安は、管理の記録とあわせて考える必要があります。

「築30年前後」に線を引いた理由は予算・駅距離と将来の売却

「築30年前後」を選んだ23名中11名の回答には、予算と駅距離から条件を広げた経験が複数見られました。

築30年前後を許容限界とした回答者からは、最初は築20年以内で探していたものの、駅からの距離や広さと予算が折り合わず、条件を見直したという声が複数寄せられています。

将来の売却を意識して、築30年を区切りにした回答者もいます。

ほかにも、内見前は築20年以内を考えていたものの、仲介担当者から長期修繕計画と修繕履歴を見せてもらったうえで、築30年を目安にしたという回答がありました。これらの回答では、築年数を広げる判断と管理状態の確認がセットになっていました。

なお、売却時の評価や住宅ローンの扱いに関する考え方は、回答者個人の見方です。検討する際は、仲介会社や金融機関に最新の条件を確認しておくと判断材料が増えます。

「築10年前後」「築20年前後」と築浅寄りに線を引いた人の理由

23名中8名が許容限界を築10年前後か築20年前後とし、築浅寄りに線を引いていました。

8名の内訳は、築10年前後が23名中2名、築20年前後が23名中6名です。線を引いた理由は、建物の劣化への不安、住む年数、将来の売却など、回答者によって異なります。

終の住処として購入したという50代の回答者は、約20年住んだ後に売却できるかを考え、築10年以内を許容範囲にしたと答えています。

紹介した回答では、見た目の新しさや住む年数、売却時期から逆算して線を引いていました。どちらの判断も、何を優先するかによって許容できる築年数が変わることを示しています。

回答からは、何年住む予定か、将来売却するかを先に整理しておくと、自分たちに合った築年数の線を決めやすくなることがうかがえます。

横浜で実際に買った中古マンションの築年数は「築20〜30年未満」が最多

実際に購入した物件は「築20年以上30年未満」が最多で、23名中10名が該当しました。

※1〜3名の項目は参考傾向です。

「築20〜30年未満」が23名中10名で最も多く、次いで「築5〜10年未満」が23名中4名でした。築30年以上の2名を合わせると、23名中12名が購入当時に築20年以上の物件を選んでいます。築20年未満の物件を購入した回答者は、23名中11名でした。

この数値は購入当時の築年数で、前章の許容限界（検討時に引いた線）とは別の設問です。また、購入時期は回答者によって異なり、数年前に購入した回答者も含まれます。

横浜の中古マンションの築年数として、今回の回答者では築20年以上が23名中12名、築20年未満が23名中11名と、ほぼ半々に分かれました。築20年を超える物件でも購入に至った回答者が一定数いることは、条件を広げて探すときの参考になります。ただし、23名の回答であり、横浜市の中古マンション市場全体の傾向を示すものではありません。

築20年以上の物件を買った12名中9名は、許容ラインを築30年前後以上に設定

購入時に築20年以上だった12名中9名が、許容限界を築30年前後以上に設定していました。

購入当時に築20年以上だった12名の許容限界

※母数12名のクロス集計です。1〜2名の項目は参考傾向です。

12名中8名が築30年前後、12名中1名が築40年前後を許容限界としていました。許容限界を築20年前後とした回答者は、12名中2名でした。

検討時に線を築30年前後まで広げた回答者が、実際に築20年以上の物件を購入していたことがわかります。線の決め方には、建物の基準と管理の記録を条件にした声もありました。

ただし、母数は12名と小さく、一般的な傾向とはいえません。また、線を広げたことだけで購入を決めたわけではなく、次の章で紹介するように、修繕履歴などの記録を確認したうえで判断した回答が目立ちます。

築古でも「これなら買える」と判断した決め手は修繕履歴と配管の記録

23名中13名が、大規模修繕の履歴・計画か専有部配管の更新履歴を購入の決め手に挙げました。

※1〜3名の項目は参考傾向です。

「大規模修繕の履歴と次回計画」が23名中7名、「専有部配管の更新・点検履歴」が23名中6名で、合わせて23名中13名でした。サッシ・ドアの改修と耐震の記録を含めると、「その他」を除く23名中21名が、建物の管理や改修に関する記録を決め手に挙げています。

この設問は、想定より築年数が経過していても「これなら買える」と納得できた確認ポイントを聞いたものです。中古マンションの修繕履歴は、築年数の数字だけでは見えない判断材料として、回答者に重視されていました。

ただし、記録があることが建物の状態を保証するわけではありません。どの書類をどこまで確認できるかは物件によって異なるため、内見の段階から担当者に確認したい項目を伝えておくと、判断がしやすくなります。

大規模修繕の履歴と次回の計画を書類で確認した

23名中7名が、大規模修繕の実施頻度と次回計画を決め手に挙げました。

回答者は、管理会社や仲介担当者から修繕履歴や総会資料を受け取り、これまでの修繕と今後の予定を確認していました。

ほかにも、不動産店舗で長期修繕計画書と過去の修繕履歴を見せてもらい、修繕積立金の積立状況まで確認したという30代の回答者や、現地見学の際に管理室で積立金の蓄積状況と修繕の実施記録を細かく確認したという50代の回答者がいました。

いずれの回答者も、計画どおりにメンテナンスが行われていることを確認し、「納得して購入へ進めた」と答えています。一方で、修繕計画の有無や内容は物件ごとに異なります。書類を見ても判断がつかない点は、その場で担当者に質問しておくと判断材料が増えます。

専有部配管（給排水管）の更新・点検記録で水漏れの不安を解消した

23名中6名が、専有部配管の更新・点検履歴を購入の決め手に挙げました。

配管は室内からは見えにくいため、回答者は書類で更新や点検の記録を確認していました。

築28年の物件を購入した40代の回答者は、内見前に仲介担当者を通じて管理会社から点検記録を取り寄せてもらいました。現地では、洗面所やキッチンの収納内部に異臭や漏水跡がないかを家族と確認しています。

回答者は、記録と現地の確認を組み合わせて水回りの不安を整理していました。ただし、配管の状態は書類だけで判断しきれない場合もあります。気になる点は、記録の時期や対応内容まで担当者に確認しておくと、検討の材料が増えます。

築古の中古マンションで想定外だったのは「ネット回線・電気容量」が最多

築古ゆえの想定外で最も多かったのはネット回線・電気容量の制限で、23名中7名が挙げました。

※1〜3名の項目は参考傾向です。

「ネット回線・電気容量の制限」が23名中7名、「駐車場・駐輪場のサイズ規格」が23名中6名、「室内段差・天井高の制約」が23名中5名でした。上位3項目を合わせると23名中18名で、暮らしの設備や建物の規格に関わる項目が中心です。

この設問は、購入検討の過程で築年数の古さに起因して予期せず発生した、一番の不都合や調整事項を聞いたものです。上位には、通信や駐車場など入居後の生活に直結する条件が並びました。

回答者は全員が最終的に購入しており、次に紹介するように、事前の確認や代替策で条件を受け入れた例がありました。築古の中古マンションを検討する際は、内見の段階でこうした生活条件を確認しておくと、想定外を減らせます。

ネット回線・電気容量は契約前の確認と管理組合への申請で対応

23名中7名が挙げたネット回線・電気容量の制限には、契約前の確認と管理組合への申請で対応した例が見られました。

この回答者は、在宅ワークへの影響を心配し、不動産担当者を通じて管理組合に個別の光回線引き込みが可能か問い合わせてもらいました。管理規約と工事申請の手順を確認できたことで、納得して契約へ進んでいます。

40代の回答者も、内見時に高速回線は個別工事が必要だと分かり、管理組合への申請で対応できることを確認しました。家族とは在宅勤務の時間帯や同時利用の状況を話し合い、受け入れを決めています。

入居後に気づくと、開通までに時間がかかる場合もあります。回線の方式や電気容量の変更可否は、契約前に担当者を通じて管理会社や管理組合へ確認しておくと、対応の選択肢を残せます。

機械式駐車場のサイズ制限は近隣の月極駐車場で対応

23名中6名が挙げた駐車場・駐輪場の規格には、近隣の月極駐車場を契約して対応した例が見られました。

この回答者は管理会社や担当者と相談し、徒歩3分圏内の月極駐車場を別途契約する方針に変更しました。立地や室内の状態を優先して受け入れたと答えています。

50代の回答者も、車のサイズが機械式駐車場の制限をわずかに超えていることが重要事項説明書で分かり、周辺の月極駐車場を事前に調べて徒歩数分の場所に空きを見つけました。車を2台持つ30代の回答者は、2台目を月極駐車場で確保しています。

60代以上の回答者は、見学時に区画が少し狭いことに気づき、担当者に実際の区画の幅を測ってもらいました。現在の車なら問題がないことを確認し、納得して購入しています。

車を持つ世帯は、内見時に区画のサイズや空き状況を確認し、近隣の月極駐車場もあわせて調べておくと、判断がしやすくなります。

中古マンションの築年数に関するよくある質問

まとめ｜中古マンションの築年数は管理の記録とあわせて判断を

横浜で中古マンションを買った23名中11名が、許容限界を「築30年前後」と回答。

実際の購入物件は、築20〜30年未満が23名中10名で最多でした。築古でも購入を決めた理由では、23名中13名が修繕履歴か配管の記録を挙げています。築年数の数字で一律に候補から外さず、管理状態を確かめたうえで自分たちの優先順位で線を引く。今回の回答からは、そうした判断の進め方が見えてきました。