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用途地域ごとの特徴を比較!エリア選びで失敗しない住宅購入のコツ

不動産コラム

江黒  翼

筆者 江黒 翼

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住宅を購入する際、「用途地域」という言葉を耳にしたことはありませんか。用途地域は、住まいや周辺環境の暮らしやすさに大きく影響する重要なポイントです。

しかし、詳しい内容は意外と知られていません。用途地域によって建てられる建物や街の雰囲気が異なるため、自分や家族にぴったりのエリア選びには基本知識が必要です。


この記事では、用途地域の種類や特徴、調べ方までを分かりやすく解説し、理想の住まい探しをサポートします。

①用途地域とは?住宅購入前に知っておきたい基礎知識


住宅を購入する際、土地の「用途地域」を理解することは非常に重要です。用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的や建築可能な建物の種類を定めた地域区分のことを指します。

これにより、住環境の保護や都市の秩序ある発展が図られています。


用途地域は、主に以下の3つの目的で設定されています。

  • 住環境の保護:住宅地に工場や大規模な商業施設が建設されることを防ぎ、静かで快適な住環境を維持します。
  • 都市機能の分化:商業、工業、住居などの機能を適切に配置し、都市全体のバランスを保ちます。
  • 土地利用の効率化:土地の特性や立地条件に応じた最適な利用を促進します。

住宅購入を検討する際、希望するエリアの用途地域を確認することで、将来的な住環境や建築制限を把握できます。例えば、低層住宅専用地域では高層マンションの建設が制限されており、静かな住環境が保たれます。一方、商業地域では利便性が高い反面、騒音や人の往来が多い可能性があります。


用途地域は、以下の13種類に分類され、それぞれ特徴があります。

用途地域 主な特徴 建築可能な建物
第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域。建物の高さ制限あり。 一戸建て住宅、小規模な店舗や事務所(50㎡以下)
第二種低層住居専用地域 第一種よりもやや緩和され、小規模な店舗が建設可能。 一戸建て住宅、小規模な店舗や事務所(150㎡以下)
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域。建物の高さ制限が緩和。 マンション、病院、大学、小規模な店舗や事務所(500㎡以下)
第二種中高層住居専用地域 第一種よりもさらに緩和され、中規模な店舗が建設可能。 マンション、病院、大学、中規模な店舗や事務所(1,500㎡以下)
第一種住居地域 住居の環境を保護しつつ、一定規模の店舗や事務所が建設可能。 住宅、店舗、事務所、ホテル、スポーツ施設(3,000㎡以下)
第二種住居地域 第一種よりもさらに緩和され、遊戯施設なども建設可能。 住宅、店舗、事務所、ホテル、スポーツ施設、パチンコ店、カラオケボックス
準住居地域 道路沿いの地域で、自動車関連施設と住居が混在。 住宅、店舗、事務所、自動車修理工場、小規模な映画館や劇場
近隣商業地域 近隣住民のための商業施設が集積する地域。 店舗、事務所、映画館、劇場、小規模な工場
商業地域 都市の中心部で、大規模な商業施設やオフィスビルが集積。 店舗、事務所、ホテル、映画館、劇場、パチンコ店
準工業地域 主に軽工業のための地域で、一定の住居も可能。 住宅、店舗、事務所、小規模な工場
工業地域 工業のための地域で、住居はほとんど建設不可。 工場、倉庫
工業専用地域 工業専用の地域で、住居や商業施設は建設不可。 工場
田園住居地域 農業と低層住宅の調和を目指す地域。 住宅、農産物直売所、農家レストラン

住宅購入を検討する際は、希望するエリアの用途地域を確認し、自身のライフスタイルや将来の計画に適した地域を選ぶことが大切です。

用途地域の情報は、各自治体の都市計画図や公式ウェブサイトで確認できます。

②住居系用途地域の特徴と住宅購入時のポイント



住宅を購入する際、土地がどの用途地域に指定されているかを理解することは非常に重要です。特に住居系用途地域は、住環境や建築可能な建物の種類に直接影響を及ぼします。以下では、第一種低層住居専用地域から準住居地域までの各用途地域の特徴と、住宅購入時のポイントを詳しく解説します。


まず、住居系用途地域は以下の8種類に分類されます。

用途地域 主な特徴 建築可能な建物
第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住環境を保護する地域。建物の高さ制限があり、閑静な住宅街が形成される。 一戸建て住宅、小規模な店舗(床面積50㎡以下)、小中学校など。
第二種低層住居専用地域 第一種よりもやや規制が緩和され、小規模な店舗や飲食店の建築が可能。 一戸建て住宅、小規模な店舗(床面積150㎡以下)、小中学校など。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の建築が可能で、利便性の高い住環境を提供。 マンション、小規模な店舗(床面積500㎡以下)、病院、大学など。
第二種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域よりもさらに規制が緩和され、より多様な建物の建築が可能。 マンション、店舗、事務所、ホテルなど。
第一種住居地域 住居の環境を保護しつつ、一定の商業施設の建築も許容。 住宅、店舗、事務所、ホテル、学校など。
第二種住居地域 第一種住居地域よりもさらに多様な用途の建築が可能。 住宅、店舗、事務所、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店など。
準住居地域 道路沿いの利便性を考慮し、住居と商業施設の混在を許容。 住宅、店舗、事務所、ホテル、倉庫など。
田園住居地域 農業と住居の調和を図る地域。 住宅、農産物直売所、農家レストランなど。

各住居系用途地域では、建築可能な建物の種類や規模に制限があります。例えば、第一種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mに制限されており、閑静な住環境が保たれます。一方、第一種中高層住居専用地域では、中高層のマンションや病院などの建築が可能で、利便性が高まります。


住宅を購入する際には、以下のポイントを考慮することが重要です。

  • 用途地域の確認:希望する土地がどの用途地域に指定されているかを確認し、自分のライフスタイルや将来の計画に適しているかを検討しましょう。
  • 建築制限の把握:建ぺい率や容積率、高さ制限など、建築に関する制限を理解し、希望する建物が建築可能かを確認することが大切です。
  • 周辺環境の確認:用途地域だけでなく、周辺の施設や交通アクセス、将来的な開発計画なども調査し、快適な生活が送れるかを検討しましょう。

これらの情報を踏まえ、自分にとって最適な住環境を見つけることが、満足度の高い住宅購入につながります。

③商業系・工業系用途地域の特徴と住宅購入への影響


住宅を購入する際、物件が位置する用途地域を理解することは非常に重要です。特に、商業系や工業系の用途地域では、住環境や将来の生活に大きな影響を及ぼす可能性があります。

以下では、これらの地域の特徴と、住宅購入時の注意点について詳しく解説します。

近隣商業地域や商業地域の特徴と、これらの地域での住宅購入のメリット・デメリット

商業系用途地域には、「近隣商業地域」と「商業地域」の2種類があります。

用途地域 特徴 住宅購入時のメリット・デメリット
近隣商業地域 主に周辺住民の日常的な買い物を目的とした商店街や小規模な商業施設が集まる地域です。住宅の建築も可能で、住居と商業施設が混在しています。
  • メリット:生活利便性が高く、日用品の購入や飲食店の利用が容易です。
  • デメリット:人通りや交通量が多く、騒音やプライバシーの確保に課題が生じる可能性があります。
商業地域 大規模な商業施設やオフィスビルが立ち並ぶ地域で、都市の中心部や主要駅周辺に指定されることが多いです。住宅の建築も可能ですが、商業活動が優先されます。
  • メリット:交通アクセスが良好で、商業施設や娯楽施設が充実しています。
  • デメリット:昼夜を問わず人の往来が多く、騒音や治安面での不安が生じることがあります。また、将来的に高層ビルや風俗関連の施設が建設される可能性も考慮する必要があります。

準工業地域や工業地域の特徴と、住宅購入時の注意点

工業系用途地域には、「準工業地域」と「工業地域」があり、それぞれに特徴があります。

用途地域 特徴 住宅購入時の注意点
準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設が立地する地域で、住宅や店舗の建築も可能です。危険性や環境悪化の恐れが少ない工場が建設されます。
  • 工場からの騒音や振動、大型車両の往来がある可能性があります。
  • 周辺環境や将来的な土地利用計画を確認し、生活環境への影響を検討することが重要です。
工業地域 全ての種類の工場が建設可能な地域で、住宅の建築も許可されていますが、商業施設や教育施設の建設には制限があります。
  • 危険性の高い工場や環境に悪影響を及ぼす施設が建設される可能性があります。
  • 将来的に周辺環境が大きく変化する可能性があるため、慎重な検討が必要です。

商業系・工業系用途地域での住宅購入を検討する際のポイント

商業系や工業系の用途地域で住宅購入を検討する際には、以下のポイントを考慮することが重要です。

  • 周辺環境の確認:昼夜や平日・休日での人通りや騒音、交通量を実際に現地で確認し、生活環境への影響を把握しましょう。
  • 将来の土地利用計画の確認:自治体の都市計画や開発計画を調査し、将来的に周辺環境がどのように変化する可能性があるかを確認することが重要です。
  • 生活利便性と居住環境のバランス:利便性と静かな住環境のどちらを優先するか、自身や家族のライフスタイルに合わせて検討しましょう。

これらのポイントを踏まえ、用途地域の特性を理解し、自身の希望する住環境に適した物件を選ぶことが、満足度の高い住宅購入につながります。

④用途地域の調べ方と理想の住環境を見つけるためのステップ



住宅購入を検討する際、希望するエリアの用途地域を把握することは非常に重要です。用途地域を知ることで、その地域に建築可能な建物の種類や将来の街並みを予測し、理想の住環境を見つける手助けとなります。


以下に、用途地域の調べ方と理想の住環境を見つけるためのステップをご紹介します。

用途地域を調べるための具体的な方法やツール

用途地域を確認する方法はいくつかあります。まず、各自治体のホームページでは、都市計画図や用途地域マップが公開されていることが多く、これらを閲覧することで希望エリアの用途地域を確認できます。例えば、「○○市 用途地域マップ」と検索すると、該当する情報が見つかることが多いです。

また、自治体の都市計画課などの担当部署に直接問い合わせる方法も有効です。電話や窓口で物件の住所を伝えると、用途地域を教えてもらえる場合があります。さらに、地域の図書館などで都市計画図を閲覧できることもあります。

希望する住環境に適した用途地域の選び方

理想の住環境を実現するためには、用途地域の特徴を理解し、自身のライフスタイルや希望に合ったエリアを選ぶことが重要です。以下に、主な用途地域とその特徴をまとめました。

用途地域 特徴 適したライフスタイル
第一種低層住居専用地域 低層住宅が中心で、閑静な住宅街。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建築可能。 静かで落ち着いた環境を求める方
第二種中高層住居専用地域 中高層住宅が多く、病院や大学、1,500㎡までの一定の店舗や事務所などが建築可能。 利便性と住環境のバランスを重視する方
近隣商業地域 住宅と商業施設が混在し、買い物に便利。店舗や事務所、ホテルなどが建築可能。 利便性を重視し、賑やかな環境を好む方

このように、用途地域ごとに建築可能な建物や周辺環境が異なります。自身や家族の生活スタイル、将来の計画を考慮し、最適な用途地域を選ぶことが大切です。

用途地域以外にも考慮すべき周辺環境やインフラのポイント

用途地域の確認だけでなく、実際の住環境やインフラも重要な要素です。以下のポイントを現地で確認することをおすすめします。

  • 最寄り駅までの距離や所要時間
  • 周辺のスーパーやコンビニ、医療施設の有無と距離
  • 学校や保育施設、公園などの公共施設の充実度
  • 道路の交通量や騒音、夜間の治安状況

これらの要素を総合的に評価することで、より理想的な住環境を見つけることができます。

住宅購入は一生に一度の大きな決断です。用途地域の確認とともに、実際の周辺環境やインフラをしっかりと調査し、理想の住まいを見つけてください。

⑤まとめ


用途地域は、住宅購入を考える上で欠かせない大切な知識です。それぞれの用途地域には特徴や建築制限があり、自分や家族の理想の暮らしに大きく関わります。

住居系、商業系、工業系の違いを知ることで、より安心して住まい探しができるでしょう。また、用途地域だけでなく、周辺環境や交通、生活利便性にも注目しながら、希望条件に合うエリアを見つけることが重要です。


この記事で得たポイントを参考に、ご自身に最適な住まい探しを進めていきましょう。

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